Von Lärmbelästigung bis Pilzbefall

Aus der Redaktion der Gadebusch-Rehnaer Zeitung vom 9. Juni 2016

Mieterbund-Chefin Beatrice Rothe im SVZ-Interview: So verhalten Sie sich beim Auftreten von Mängeln in der Mietwohnung

Geschäftsführerin Beatrice Rothe. Foto: Wolfgang Glaner

Ein fehlender Briefkasten, undichte Fenster, Lärmbelästigung, Schimmelbefall. Es gibt viele Probleme, die auf Nutzer von Mietwohnungen zukommen können. Doch was tun, wenn die angemieteten vier Wände eines Tages tatsächlich Mängel aufweisen? Mit der Neuendorferin Beatrice Rothe (46), der Geschäftsführerin des Deutschen Mieterbunds Wismar und Nordwestmecklenburg e.V., unterhielt sich SVZ-Redakteur Holger Glaner.

Wie sollten sich Mieter beim Auftreten von Mängeln in ihrer Mietwohnung verhalten?

Beatrice Rothe: Das A und O ist eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. Dies kann auf dem Postweg, aber auch per E-Mail und sogar über das Handy per SMS erfolgen. Telefonisch geht auch, aber dann ist es schwierig, dies später zu beweisen. Die Mängelanzeige ist übrigens eine Pflicht des Mieters, damit der Vermieter die Kenntnis und Möglichkeit erhält, sein Eigentum zu erhalten und zu schützen.

Was sollte so eine solche Mängelanzeige beinhalten?

Zuerst einmal eine Beschreibung der Mängel. Darüber hinaus sollte dem Vermieter unbedingt eine Frist zu deren Beseitigung gesetzt werden, was aber nicht bedeutet, dass die Mängel in diesem Zeitraum behoben sein müssen. Der Vermieter muss in der gesetzten Frist aber entsprechende Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel einleiten, also beispielsweise Angebote einholen oder aber die notwendigen Aufträge auslösen.

Wenn der Vermieter dem nachkommt, ist für den Mieter alles schick, oder?

Eigentlich schon. Der Vermieter könnte im Nachgang allerdings versuchen, unter dem Vorwand, dass die Mängelbeseitigung eine notwendige Modernisierungsmaßnahme war, eine Mieterhöhung durchzudrücken. Das geht natürlich nicht.

Was aber, wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert?

Dann hat der Vermieter im Grunde drei Möglichkeiten: das so genannte Selbstbeseitigungsrecht, die Mietminderung oder aber den Einbehalt der Grundmiete.

Wann macht für den Mieter gegenüber dem Vermieter welches dieser Druckmittel Sinn?

Bei einfacheren Geschichten wie einem fehlenden Briefkasten oder der malermäßigen Instandsetzung kleinerer Schäden ist man mit dem Selbstbeseitigungsrecht ganz gut am Start. Da geht der Mieter mit der Beseitigung des Mangels in finanzielle Vorleistung und holt sich das Geld dann vom Vermieter zurück. Das Selbstbeseitigungsrecht kann aber auch greifen, wenn die Heizung im Winter ausfällt und der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht schnell genug reagiert. Da kann man als Mieter ja nicht ewig warten, bis der Vermieter aktiv wird.

Fallen aber die gerade erwähnten kleineren Mängel nicht unter die Kleinreparaturklausel, wie sie in den meisten Mietverträgen verankert ist?

Unter diese Klausel fallen nur Reparaturen bei Einrichtungen, die dem häufigen Gebrauch durch den Mieter ausgesetzt sind. Das kann der Fenstergriff sein, nicht aber die Fenstermechanik. Das kann auch die Tastatur der Toilettenspülung sein, nicht aber der abgebrochene Schwimmer im Innern des Gehäuses. Findet sich so eine Klausel übrigens nicht im Mietvertrag, ist der Vermieter auch für die Kleinreparaturen komplett allein zuständig.

Wann kommt die Mietminderung zum Einsatz?

Klassische Fälle sind undichte Fenster, nächtliche Dusch- oder Sexgeräusche von nebenan, Baulärm in der Nachbarschaft. Doch aufgepasst! Die Gesetzeslage hat sich hier in der Vergangenheit geändert. Wenn die Summe der Mietminderung die Höhe von zwei Monats-Grundmieten erreicht, wäre der Vermieter berechtigt, den Mieter wegen Zahlungsverzug zu verklagen und den Mietvertrag zu kündigen.

Wie bitte? Das klingt nicht fair. Was kann der Mieter dagegen unternehmen?

Nichts. Da hat er keine Chance. Bis eine mögliche Klage gegen die Maßnahmen des Vermieters überhaupt durch wäre, hat dessen Räumungsklage schon längst gegriffen.

Die dritte der von Ihnen genannten Möglichkeiten, um Druck auf den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln auszuüben, ist der so genannte Mieteinbehalt. Was hat es damit auf sich?

Hierbei handelt es sich in der Regel um ein Ausrufezeichen, dass der Mieter es mit seinem Anliegen ernst meint. Er kann die Grundmiete bis zur Beseitigung des Mangels einbehalten, muss sie im Anschluss allerdings wieder an den Vermieter ausreichen.

Ein schlimmer Mangel ist immer wieder auch Schimmelbefall in der Mietwohnung. Wie sollten Mieter hier handeln?

Das ist nicht ganz einfach. Zuerst einmal muss klar sein, woher der Schimmelbefall kommt. Zur Ursachenforschung empfehlen wir, das Gesundheitsamt einzuschalten. Das kostet zwar ungefähr 80 Euro, dafür hat man dann ein neutrales Gutachten. Sollte hier im Ergebnis herauskommen, dass beispielsweise ein Baumangel vorliegt, sollte der Mieter sofort die Mängelanzeige mit Ankündigung der Mietminderung an den Vermieter schicken. Das Selbstbeseitigungsrecht macht hier keinen Sinn.